L’escenari normatiu de l’habitatge ha tornat a canviar en qüestió de dies. Els Reials decrets llei 26/2026 i 27/2026 van quedar derogats el passat 2 d’octubre i ara el BOE publica dues noves normes que recuperen gran part d’aquelles mesures.

El BOE de 7 d’octubre de 2026 publica el Reial decret llei 28/2026, de 6 d’octubre, sobre estabilitat dels contractes d’arrendament d’habitatge habitual, i del Reial decret llei 29/2026, també de 6 d’octubre, 

Els nous textos recuperen una part molt important d’aquelles mesures.

Destaquem el següent

Entrada en vigor

• El nou Reial decret llei 29/2026 entra en vigor, amb caràcter general, el 8 d’octubre de 2026. Algunes de les seves disposicions, especialment les tributàries, tenen, no obstant això, dates específiques d’aplicació.

• El Reial decret llei 28/2026 segueix un calendari diferent. La seva entrada en vigor s’ajorna expressament fins el 15 de novembre de 2026.

Els lloguers d’habitatge habitual guanyen estabilitat

• Una vegada esgotada la durada mínima del contracte, cinc anys quan el propietari sigui persona física i set quan sigui persona jurídica, la continuïtat de l’arrendament passa a ocupar una posició molt més rellevant.
• Si cap de les parts comunica vàlidament la seva intenció de posar fi al contracte, aquest podrà continuar mitjançant períodes successius de cinc o set anys, segons correspongui.
• També s’amplia el termini amb el qual haurà d’actuar el propietari quan pretengui evitar aquesta continuïtat. El preavís de l’arrendador passa, amb caràcter general, a sis mesos. El de l’arrendatari continua sent de dos mesos.
• En determinats contractes a punt de vèncer es contempla, no obstant això, una regla transitòria que permet mantenir el preavís de quatre mesos.
• La nova norma introdueix així mateix conseqüències econòmiques quan és l’arrendador qui decideix no continuar el contracte en els supòsits previstos legalment.
• Quan escaigui indemnització, s’haurà d’atendre a l’import més elevat entre dotze mensualitats i una mensualitat per cada any de residència de l’arrendatari.
• No tota finalització del lloguer generarà aquesta compensació. La llei recull excepcions, entre elles determinades situacions de necessitat d’habitatge pel propietari o els seus familiars, la inexistència de residència efectiva de l’arrendatari, la disponibilitat d’un altre habitatge adequat o determinats supòsits en els quals s’hagi ofert una alternativa contractual.

Atenció. Abans d’enviar una comunicació de no renovació és especialment aconsellable comprovar la data exacta de signatura del contracte, les seves pròrrogues anteriors, el venciment en curs i la data en què es notifiqui la decisió. Una comunicació formalment correcta sota el règim anterior pot no ser-ho sota el nou.

El nou RDL 28/2026 introdueix a més una precisió rellevant enfront del text derogat. Les comunicacions de no renovació fetes vàlidament abans de la publicació del nou decret conserven la seva eficàcia i no generen la nova indemnització. La norma també regula expressament què succeeix amb els contractes que ja estaven en tàcita reconducció i amb els quals es trobaven en un període de pròrroga anterior.

Una pròrroga extraordinària de fins a dos anys

• La mesura afecta, entre altres supòsits, a contractes d’habitatge habitual el període de pròrroga obligatòria dels quals acabi abans del 31 de desembre de 2028. L’extensió es podrà produir per anualitats fins a aconseguir un màxim de dos anys addicionals.
• No es concedeix de manera automàtica. L’arrendatari l’haurà de sol·licitar i s’haurà de trobar al corrent en el pagament del lloguer. A més, haurà d’haver complert mensualment les seves obligacions durant els vuit mesos anteriors.

Atenció. Quan un contracte s’aproximi al seu venciment no n’hi ha prou amb consultar la seva data inicial. Cal determinar en quin període contractual es troba i si és aplicable primer la pròrroga ordinària, l’extraordinària o alguna regla transitòria.

Es limita els increments de renda

• Fins al 31 de desembre de 2027, quan la renda ja es trobi per sobre del límit màxim que resulti del sistema d’índexs de referència, no es podrà incrementar.
• En els restants casos es podrà aplicar l’acord a què arribin les parts i, quan no existeixi un nou pacte, l’augment no podrà superar el 2%.
• Paral·lelament, l’Índex de referència per a l’actualització anual dels contractes d’arrendament d’habitatge, conegut com a IRAV, es consolida com a referència màxima per a determinades actualitzacions.

El lloguer temporal queda molt més delimitat

• Un dels àmbits amb més canvis és el lloguer de temporada. La norma no es limita a utilitzar aquesta denominació. Exigeix que existeixi una veritable causa de temporalitat, identificable i acreditable. Pot tractar-se, per exemple, d’un desplaçament temporal des de la residència habitual per motius professionals, acadèmics o de naturalesa semblant, però la causa haurà d’existir realment.
• La durada haurà de superar els trenta-un dies i, com a regla general, no podrà excedir de dotze mesos. Si la causa persisteix, la durada es podrà prolongar en les condicions previstes legalment.
• Quan no hi hagi justificació suficient, se superi el límit temporal sense una raó acreditada o es produeixin determinats encadenaments de contractes entre les mateixes parts, l’arrendament pot passar a considerar-se d’habitatge habitual.

Atenció. Indicar en l’encapçalament d’un document que es tracta d’un “contracte de temporada” ja no és suficient. La causa temporal hauria de quedar descrita i documentada.

La norma pretén impedir que el contracte temporal s’usi simplement com una via per a eludir la regulació protectora de l’arrendament residencial.

Els lloguers per habitacions també queden sotmesos a límits

• Un lloguer d’habitació podrà ser habitual o temporal.
• S’introdueix a més una limitació especialment rellevant per als qui arrenden un mateix habitatge per estades separades. La suma de les rendes cobrades per les habitacions no es podrà utilitzar per a superar els límits que resultarien del lloguer unitari de l’habitatge en els supòsits previstos legalment.

Noves obligacions per a propietaris i intermediaris

• Es reforcen les limitacions per a traslladar als inquilins determinades despeses de gestió immobiliària i formalització contractual.
• També es desenvolupen regles relatives a reparacions, garanties addicionals, documentació escrita i constància de l’estat de conservació de l’habitatge.
• Els anuncis de lloguer hauran d’incorporar una informació determinada quan sigui aplicable, especialment en zones de mercat residencial tensionat. Entre altres dades podrà ser necessari identificar l’índex de referència, el límit legal de renda i la condició de gran tenidor.

Atenció. Les immobiliàries, administradors de finques i propietaris que comercialitzin directament els seus habitatges haurien d’adaptar models d’anunci i documentació contractual.

Més protecció en cas de venda de l’habitatge

• Quan es transmeti un  habitatge caldrà respectar les noves regles per a determinar el preu imputable i exercir els corresponents drets d’adquisició preferent.
• Es limita, a més, la possibilitat d’anticipar la renúncia de l’arrendatari a determinats drets de tanteig i retracte.

Atenció. En operacions de venda d’edificis, lots d’actius o carteres immobiliàries amb habitatges arrendats convindrà revisar individualment cada contracte abans de formalitzar la transmissió.

Suspensió de determinats desnonaments fins a 2030

• Es recuperen i prolonguen determinades mesures de protecció de persones vulnerables sense alternativa residencial. En determinades circumstàncies, la suspensió podrà arribar fins al 31 de desembre de 2030.  L’aplicació concreta depèn de qui promogui el procediment, de la situació de vulnerabilitat i de l’actuació de l’Administració competent.
• També s’introdueix una intervenció administrativa especialment intensa en alguns processos per impagament.
• Quan s’acrediti la vulnerabilitat, l’Administració podrà disposar d’un termini de dos mesos per a proporcionar una alternativa residencial o atendre les quantitats necessàries en els termes previstos en la norma. Si transcorre aquest termini sense solució residencial ni pagament o consignació, l’Administració pot quedar subrogada en la posició deutora mentre es mantinguin les circumstàncies legals.

Atenció. Propietaris que estiguin tramitant actualment procediments de desnonament haurien d’analitzar immediatament si les noves regles transitòries afecten un llançament ja assenyalat.

Incentius fiscals molt més amplis per a propietaris

•  La norma estableix un nou esquema de reduccions sobre el rendiment net positiu obtingut per l’arrendament d’habitatges. Ja no existeix un únic percentatge que es pugui aplicar mecànicament.
• Les reduccions dependran de factors com l’evolució de la renda respecte del contracte anterior, la continuïtat de l’inquilí, la situació de l’habitatge en una zona tensionada, l’edat de l’arrendatari, el caràcter assequible del lloguer, la participació en determinats programes públics o la realització d’obres de rehabilitació. En alguns casos la reducció pot arribar al 100%.
• També existeixen percentatges intermedis del 95%, 90%, 85%, 80%, 70%, 60%, 50%, 40%, 30%, 25%, 20% o 15%, segons la situació concreta.

La casuística és, per tant, considerablement més elevada que fins ara.

Atenció. Dos propietaris amb habitatges similars poden acabar aplicant reduccions fiscals molt diferents. Caldrà conservar contractes anteriors, documentació de rendes, data d’entrada de l’inquilí i, quan escaigui, acreditacions relatives a rehabilitació, edat o programes públics.

Torna la deducció estatal per a determinats inquilins

• Els contribuents amb una base imposable inferior a 33.007,20 euros podran accedir, si compleixen els requisits, a una deducció estatal equivalent al 10% de les quantitats satisfetes pel lloguer del seu habitatge habitual. La base màxima arriba als 11.630 euros quan la base imposable no supera els 23.007,20 euros. A partir d’aquesta xifra i fins al límit de 33.007,20 euros, la base de deducció es redueix progressivament.
• La mesura s’haurà de coordinar amb les deduccions autonòmiques que pugui aplicar cada contribuent.

Exempció de determinats guanys en transmetre habitatges al sector públic

• Quan es compleixin les condicions legals, determinats guanys patrimonials podran quedar exempts fins al 31 de desembre de 2027.
• El règim contempla una exempció total fins a determinades quanties i una aplicació decreixent a mesura que augmenta el valor de transmissió.
• Entre els requisits trobem determinats límits econòmics i circumstàncies relacionades amb la desocupació anterior de l’immoble.

Neix el Compte d’Estalvi i Inversió Finança Europa

• La reforma no es limita a habitatge. El règim permet diferir la tributació dels guanys i pèrdues obtingudes amb determinats actius fins que es produeixi la seva disposició en els termes previstos en la norma.
• Per a guanys atribuïbles a aportacions mantingudes durant més de cinc anys es contempla una exclusió de gravamen del 100% fins a un màxim conjunt de 10.000 euros per contribuent i del 20% per a determinades quantitats restants.
• Les aportacions pendents de recuperació estan igualment sotmeses a límits.

Nova Assegurança Individual d’Estalvi a llarg termini Finança Europa

• Es crea una modalitat específica d’assegurança denominada SIALPFE. El seu límit d’aportació arriba als 10.000 euros anuals, enfront dels 5.000 euros establerts per a altres plans d’estalvi a llarg termini.
• L’avantatge fiscal exigeix el compliment d’un període mínim i de les restants condicions fixades legalment.

Determinats lloguers de curta durada passen a tributar al 10% d’IVA

• A partir de l’1 de desembre de 2026, uns certs arrendaments d’apartaments i habitatges moblats deixaran d’estar exempts de l’IVA. La mesura arriba a determinats arrendaments de curta durada i aquells en els quals concorrin serveis propis de la indústria hotelera. El tipus aplicable serà, en els supòsits regulats, el 10%.
• No significa, no obstant això, que des de desembre tot lloguer de temporada pagui IVA. La delimitació depèn de les característiques de l’operació.

IVA reduït per a determinades reformes d’habitatges destinats al lloguer

El tipus reduït s’amplia igualment a determinades obres de renovació i reparació efectuades en habitatges destinats a l’arrendament habitual. Entre altres condicions, s’exigeix una antiguitat mínima de l’immoble i es limita el pes dels materials aportats dins del cost total de l’operació.

Canvis en l’IBI

• Els municipis situats en zones de mercat residencial tensionat podran introduir, mitjançant la seva ordenança fiscal, recàrrecs específics sobre determinats immobles. Els allotjaments turístics podran suportar un recàrrec de fins al 50% de la quota líquida.
• Aquest percentatge pot arribar al 100% en determinats titulars amb dos o més habitatges destinats a ús turístic i al 150% quan es tracti de quatre o més.
• La reforma també regula novament recàrrecs aplicables a determinats immobles residencials desocupats.

Nou tractament de determinats beneficis de les SOCIMI (societats cotitzades d’inversió immobiiària)

• Amb caràcter general, s’estableix un gravamen especial del 15% sobre determinats beneficis de l’exercici que no siguin distribuïts i procedeixin de rendes que no hagin tributat al tipus general ni estiguin dins del corresponent règim de reinversió.
• Quan aquests beneficis no distribuïts procedeixin de l’arrendament residencial, allotjaments turístics, allotjament o lloguers de curta durada inclosos per la norma, el gravamen especial serà del 25%.

Aquest últim percentatge es pot reduir en determinats casos quan una part molt significativa del parc d’habitatges es destini a lloguer assequible i es pot neutralitzar en els supòsits de reinversió previstos legalment.

Nous coeficients per a la plusvàlua municipal

• Es modifiquen també els coeficients màxims que poden ser aplicats per calcular la base imposable de l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (plusvàlua municipal).
• L’escala depèn del període de generació de la plusvàlua, des de transmissions fetes abans de transcórrer un any fins a aquelles en les quals han passat vint anys o més.

Suport financer per a accedir al primer habitatge

• Una altra mesura destacada és el mecanisme denominat TU CASA. Està pensat com a finançament complementari per als qui comprin el seu primer habitatge habitual hipotecat.
• El préstec podrà cobrir l’import més baix entre el 20% del valor de l’habitatge i 50.000 euros.
• La norma preveu un tipus d’interès del 0% i absència de comissions, encara que bona part de les condicions concretes hauran de ser desenvolupades mitjançant acord del Consell de Ministres. La seva gestió correspondrà a l’ICO.

Atenció. La publicació del decret no implica que les sol·licituds es puguin presentar immediatament. Caldrà esperar al desenvolupament operatiu de la línia i a les condicions que s’aprovin.

Més recursos per a habitatge assequible

• Es regulen aportacions d’immobles públics a CASA 47 i s’articula un Fons d’Habitatge d’Impacte Social.
• També es preveuen avals de fins a 2.000 milions d’euros per a determinades actuacions de promoció d’habitatge social o assequible i una línia addicional de fins a 280 milions per a projectes vinculats a construcció industrialitzada.
• La norma estableix així mateix una definició econòmica d’habitatge assequible vinculat a l’esforç de la unitat de convivència respecte de la renda mitjana municipal.

Què ha canviat respecte dels decrets derogats?

La comparació és important perquè els nous textos no es limiten a canviar el número del Reial decret llei.

Una última qüestió que cal no oblidar

• Els nous reials decrets llei estan vigents des de les dates establertes en cadascun d’ells, però la seva continuïtat no queda definitivament assegurada pel mer fet d’haver-se publicat al BOE.
• La Constitució exigeix que els reials decrets llei siguin sotmesos a convalidació parlamentària.

Atenció: Després de la dissolució de les Cambres i la convocatòria electoral, correspon a la Diputació Permanent assumir les facultats previstes constitucionalment durant aquest període. Per tant, caldrà estar atents a la convalidació de tots dos textos.

Per això, recomanem analitzar individualment les decisions que no admetin marxa enrere, especialment renovacions o finalitzacions de lloguers, operacions immobiliàries, contractes temporals, modificacions de rendes i actuacions fiscals vinculades als nous avantatges.

El nostre despatx continuarà informant sobre la tramitació d’aquestes normes i sobre qualsevol criteri interpretatiu o desenvolupament reglamentari que pugui afectar la seva aplicació.

Es poden posar en contacte amb RM ASSESSORS per qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre aquesta qüestió.