El govern socialista va intentar reformar la normativa sobre arrendaments urbans amb el Reial decret llei 21/2018 i va fracassar en no superar el tràmit de convalidació per part del Congrés de Diputats. Ara, un cop convocades eleccions, el govern ha fet un segon intent amb promulgació del Reial decret llei 7/2019, de 1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer. Intentarem destriar tot seguit els elements que considerem més rellevants:

Vigència:

• Aquesta disposició va entrar en vigor el passat dia 6 de març i s’aplicarà als contractes d’arrendaments d’habitatge a partir d’aquella data.
• No obstant, aquesta disposició ha de ser convalidada  per la Diputació permanent del Congres de Diputats abans del proper dia 8 d’abril i en cas contrari deixarà de tenir vigència pels contractes de data posterior. (Atenció: Finalment aquesta disposició ha estat convalidada el día 3.4.2019 i seguirà vigent).

Arrendaments d’habitatges que queden fora d’aquesta normativa obligatòria. El que direm a continuació no serà aplicable als següents habitatges, els quals es regiran pel que el propietari o arrendador i l’inquilí o arrendatari haguessin decidit lliurament.

• Habitatges moblats i equipats, destinats a l’ús turístic.
• Habitatges amb un superfície de més de 300 m2.
• Habitatges amb una renda inicial de més de 5,5 vegades el Salari mínim interprofessional en còmput anual (actualment, 5.775,00 € mensuals).

Durada mínima inicial dels arrendaments d’habitatge:

• Sigui quina sigui la durada convinguda per les parts, si l’arrendatari no manifesta la seva voluntat de no renovar-lo 30 dies abans del venciment del contracte o de qualsevol de les seves pròrrogues, l’arrendament es prorrogarà obligatòriament fins a arribar a una durada mínima de:
  • 5 Anys, si l’arrendador es persona física
  •  7 Anys, si l’arrendador es persona jurídica
• S’entendrà celebrats per un any, a partir del qual s’aplicarà la pròrroga obligatòria.
  • El contractes en els que les parts no haguessin estipulat termini de durada.
  • Els contractes pactats per termini indeterminat.
• No procedirà la pròrroga obligatòria si en el contracte s’hi fa constar expressament la necessitat per a l’arrendador, persona física, d’ocupar l’habitatge abans dels cinc anys per destinar-lo ha habitatge permanent d’ell o dels seus familiars de primer grau o pel cònjuge en cas de separació, divorci o nul·litat matrimonial.

Pròrroga de la durada mínima dels arrendaments d’habitatge: Una vegada exhaurida la durada mínima de 5 o 7 anys prevista en l’apartat anterior, l’arrendament es prorrogarà de nou, obligatòriament, per terminis anuals fins a 3 anys més, excepte en els següents casos:

• Quan l’arrendador, sigui persona física o  jurídica, hagués notificat a l’arrendatari la voluntat de no renovar el contracte amb 4 mesos d’antelació a la finalització de la durada mínima de 5 o 7 anys
• Quan l’arrendatari hagués notificat a l’arrendador la seva voluntat de no renovar el contracte:
  • Amb dos mesos d’antelació a la durada mínima inicial de 5 o 7 anys.
  • Amb un mes d’antelació a la finalització de qualsevol de les anualitats de la pròrroga.

Actualització del preu del lloguer d’habitatges: Durant tota la vigència del contracte la renda sols podrà ser actualitzada quan les parts ho haguessin previst en el contracte i en els següents termes:

• Si s’hagués previst l’actualització però no s’hagués previst el mecanisme concret,  s’utilitzarà l’Índex de Garantia de competitivitat.
• Sigui quin sigui el mecanisme d’actualització que s’hagués previst en el contracte, el resultat no podrà superar l’Index de Preus al Consum.
• Si no s’hagués previst l’actualització, la renda no es podrà actualitzar.

Repercussió a l’arrendatari de l’IBI (Contribució) i les despeses generals de l’edifici:

• Es podrà pactar en el contracte que siguin a càrrec de l’arrendatari els tributs i les despeses generals de l’immoble.
• S’haurà de fer constar quin es l’import d’aquestes despeses a la data del contracte.
• Durant la durada mínima inicial de 5 o 7 anys, la repercussió pel concepte de despeses generals de l’immoble no podrà incrementar-se en percentatge superior al doble del que s’hagués incrementat la renda.

Despeses inicials de gestió immobiliària (comissió de l’API) i de redacció del contracte:

• Quan l’arrendador sigui una persona física, les parts poden pactar lliurament qui s’ha de fer càrrec d’aquestes despeses.
• Quan l’arrendador sigui una persona jurídica, aquestes despeses hauran de ser forçosament a càrrec de l’arrendador.

Fiança en metàl·lic i altres garanties:

• La fiança obligatòria en metàl·lic, que s’haurà de dipositar a l’Incasol, segueix essent de l’import equivalent a una mensualitat de la renda.
• Les parts podran acordar avals, complements de fiança o altres garanties addicionals, en les següents condicions:
  • Si l’arrendador es persona física i el contracte no es de durada superior als 5 anys, o si l’arrendador es persona jurídica i la seva durada no es superior als 7 anys, el valor d’aquestes garanties addicionals no podrà superar l’import equivalent a dues mensualitats de la renda.
  • Si la durada del contracte es superior a la indicada en l’apartat anterior es podrà acordar garanties addicionals sense cap límit.